Kira sözleşmesi kanunda; kiracının ödemeyi üstlendiği kira bedeli karşılığında kiraya verenin, belirli veya belirli olmayan bir süre için bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. Kira sözleşmesinde ev sahibi, kiracıya yalnızca evin kullanılmasını bırakır. Kiralanan evin mülkiyetinin her zaman kiraya verene ait olması gerekmez. Alt kira ve kiranın devri buna örnek olarak gösterilebilir. Ancak her kira sözleşmesinde alt kira hükümlerine de yer verilmez. Kiracının kiraladığı yeri başkasına (alt kiracıya) kiralayabilmesi için iki temel kural vardır: ya ilk kira sözleşmesinde alt kiralama izni açıkça belirtilmiş olmalı ya da kiracı, sonradan kiraya verenden yazılı izin almalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı izni şarttır; kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılsa dahi işbu izin gereklidir. Gelin birlikte kira sözleşmesinde ev sahibinin haklarını daha detaylı bir şekilde öğrenelim!

Kanun gereğince mülkün kiralandığı kişi, kişiler ya da kuruluşlarla yapılan kira sözleşmesi, hem kiracıya hem de ev sahibinin hak ve sorumluluklarını gösterir. Ayrıca aynı kanun gereğince kontrat bulunmasa bile iki taraf da belirli haklara sahiptir. Konut ve çatılı işyeri kiralamalarında yasal olarak yazılı sözleşme zorunluluğu bulunmadığından, kira sözleşmeleri yazılı olarak yapılabileceği gibi sözlü olarak da yapılabilir. Yani, sözleşmenin geçerliliği için yazılı olması şart değildir. Ancak, olası anlaşmazlıklarda ispat açısından yazılı sözleşme her zaman daha güvenlidir. Öncelikle; ev sahibi, her yeni kira sözleşmesinde kanunlar çerçevesinde belirlenmiş sınır oranında zam yapabilir. Ev sahibi, kira zammını kabul etmeyen kiracıyı sözleşme bitimiyle beraber evden tahliye ettirebilir. Kiracı eğer evde oturmak istiyorsa kiraya yasal çerçeveler ışığında yapılan zammı kabul etmek zorundadır. Ancak ev sahibi kira oranını istediği ölçüde ve istediği sürede zam yaparak arttıramaz. Ev sahibinin kiracıya karşı olan haklarından biri de kanun çerçevesinde belirlenmiş durumlarda kiracıyı evden çıkarabilmesidir. Örneğin kiralanan mülk; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerekliyse mülk sahibi, bu durumu kiracıya bildirerek evden çıkmasını talep edebilir. Evden çıkmamaya karşı koyan kiracı hakkında ihtiyaç sebebiyle Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Ancak şu konuya dikkat etmek gerekir ki; kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için aynı il sınırları içinde başka taşınmazının olmaması gerekir. Temel kural, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek, samimi ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacının olmasıdır. Aynı şehirde başka taşınmaz olsa bile, bu taşınmazlar ihtiyacı karşılamıyorsa (örneğin konumunun uygun olmaması, kiracılı olması veya niteliğinin farklı olması gibi), yine de tahliye davası açılabilir. Önemli olan, ihtiyacın haklı ve geçerli bir nedene dayanması ve bunun mahkemeye ispatlanabilmesidir. Dolayısıyla, aynı şehirde birden fazla taşınmazı olan mülk sahipleri de belirli koşullar altında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Herkesin en merak ettiği konu ise ev sahibi, evinde kiracı varken evini satabilir mi? Evet, Ev sahibi, kiradaki evini satabilir. Önceden kiracıyı bilgilendirmek koşulu ile ev sahibi, evi üçüncü şahıslara gösterebilir. “Ev satılırsa ev sahibi, kiracıyı ne zaman çıkarabilir?” konusu da yasa hükümleriyle belirlenmiştir. Ev satışından sonra ev sahibi, kiracıya ihtarname keşide ederek 6 ay içinde evden çıkmasını talep edebilir. Aynı zamanda kiracının eve özensiz davranması ve komşularla iyi geçinmemesi durumunda ev sahibi, kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu tür durumlarda ev sahibi, kiracıya ihtarname çekerek 30 gün içinde bu aksiliklerin düzenlenmesini, aksi takdirde evin boşaltılmasını istediğini ibraz edebilir. Bir kira dönemi içerisinde iki kere borcunu ödemeyen veya ihtarnameden sonra ödemeyi gerçekleştiren kiracı hakkında iki haklı ihtara dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası ikame edilebilir ve borcunu ödemeyen kiracı tahliye edilebilir. Ev sahibinin bir diğer hakkı ise; ev sahibi, kiraladığı mülkü (zamanla gelen yıpranmaların dışında) verdiği gibi geri alma hakkına sahiptir. Ev sahibinden izinsiz olarak yapılan değişiklikler karşısında ev sahibi, kiracıdan bu değişiklikleri geri almasını talep edebilir. İlk olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde Değişik İş Esaslı tespit davası açılarak evdeki kiracı tarafından yapılan aşındırmaların ve yıpranmaların tespiti istenebilir. Ardından genel mahkemelerde tespit davasından aldığınız karar sonucunda kiracıdan tazminat talep edebilirsiniz. Ev sahibinin bir diğer hakkı ise; karşılıklı anlaşmazlık sonucunda kiracıya tahliye bildirimi yapmak, ev sahibinin hakları arasında yer almaktadır. Bu durum çoğunlukla bir davaya dönüşmekte ve maddi konular hakim huzurunda çözülmektedir.

 

Ancak bu bütün hakların yanında ev sahibinin de kiracıya karşı birtakım yükümlülükleri vardır. Bunlardan ilk olarak konutun yaşanabilir durumda tutulmasından başlayabiliriz. Ev sahipleri, konutun güvenli, temiz ve sağlıklı bir yaşam alanı olarak kalmasını sağlamakla yükümlüdür. Bu, yapısal bütünlüğün korunması, temel hizmetlerin (elektrik, su, ısıtma vb.) sorunsuz çalışması ve zararlı maddelerin olmamasını içerir. Ev sahipleri, mülkün kullanımı sırasında ortaya çıkan ve mülkün yapısına veya temel hizmetlerine ilişkin her türlü bakım ve onarım işlerini zamanında ve uygun şekilde yapmakla yükümlüdür. Aynı zamanda ev sahipleri, kiracıların özel yaşamına saygı göstermeli ve önceden haber vermeden veya acil bir durum olmadıkça konuta giriş yapmamalıdır. Bu, kiracıların mahremiyetine duyulan saygının bir göstergesidir. Ev sahipleri, kiracılara kira sözleşmesi dahil olmak üzere, kiralamayla ilgili tüm yasal belgeleri sağlamakla yükümlüdür. Bu belgeler, kiracının haklarını ve yükümlülüklerini açıkça belirtir ve her iki taraf için de yasal bir koruma sağlar.

Sonuç olarak ev sahibinin kiracıya karşı hem sorumlulukları hem de hakları bulunmaktadır. Ev sahibinin hakları, mülk yönetimi ve kiracı ilişkilerinin adil ve düzenli bir şekilde işlemesini sağlamak için tasarlanmıştır. Hem ev sahiplerinin hem de kiracıların bu haklara saygı göstermesi, her iki tarafın da korunmasına ve olası anlaşmazlıkların adil bir şekilde çözülmesine yardımcı olur. Aynı zamanda ev sahiplerinin yükümlülükleri yerine getirmesi, kiracılarla sağlıklı ve uzun vadeli ilişkiler kurmalarına olanak tanır. Ayrıca, yasal sorunların ve anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olurken, mülkün değerinin korunmasına ve artırılmasına da katkıda bulunur. Bu yükümlülükler hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarının dengeli bir şekilde korunmasını sağlar ve kiralama sürecinin adil ve sorunsuz ilerlemesine olanak tanır. Haklarımızı kullanırken ve yükümlülüklerimizi yerine getirirken çok dikkatli olmalı ve herhangi bir hak kaybına uğramamanız adına bizleri takipte kalabilir ya da avukatınıza danışabilirsiniz.